空置房

空置房

空置房是房地產(chǎn)市場上的專用名詞,嚴格概念上是指房屋竣工一年之后沒有實現(xiàn)銷售的房子,通俗地說就是指市場上賣不出去的房子。由于市場各方對于空置房的定義大不相同,因此很難統(tǒng)計出全國究竟有多少可供購買的空置房。
目錄
1空置房的類型

  (一)空置房屋可以分為兩大類,即正??罩梅课菖c不正常空置房屋。

  所謂正??罩梅课?,是指房屋符合社會需要,其價格合適,并處于正常的待售時間中(如暫設(shè)定為一年)的房屋。

  所謂不正??罩梅课?,是指房屋不符合社會需要,或其價格過高、已超過正常待售時間(如一年)而仍未能出售或出租的房屋。

  (二)根據(jù)不正常空置房屋形成因素的不同,我們可以將不正??罩梅课莘譃橐韵滤姆N類型:

  1.結(jié)構(gòu)性空置房屋,即由于房屋供給結(jié)構(gòu)與房屋需求結(jié)構(gòu)不符合而形成的空置房屋。如高檔房屋供給量超過市場需求量,而中低檔住房供給量不足,致使一部分高檔房屋成為空置房屋;或者由于戶型結(jié)構(gòu)不合理,大戶型房屋過多,也會使一部分大戶型房屋成為不正??罩梅?。

  2.購買力不足型空置,即由于社會對房屋的購買力小于空置房屋的總價格,而導致一部分房屋處于不正??罩脿顟B(tài)。如有的城市近幾年房屋價格漲幅太大,每年價格上漲達到10%以上,再加上房屋供給量增加,致使空置房屋價格總額大幅度上漲,遠遠超過了社會對房屋的購買力,從而使相當一部分房屋長期空置。

  3.功能性空置房屋,即由于房屋的內(nèi)部功能不全或外部環(huán)境及配套設(shè)施不完善,影響了房屋的使用功能而使其長期空置。這類空置房屋在各個城市中也有相當比例。

  4.投資或投機型空置房屋。一些城市為了從政策上支持房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展,允許或鼓勵把房屋作為投資品買賣,于是,近幾年一些城市不同程度地形成了一定數(shù)量的投資性和投機性購房。這類購房者購房的目的是為了出售或出租房屋,并從中獲取利潤。因此,被投資者和投機者購買的房屋,必將又重新投放到房屋市場上出售或出租。由于房屋被他們轉(zhuǎn)手買賣之后,增加了交易成本,提高了房屋價格,必然會在市場上延長空置時間,從而產(chǎn)生投資和投機性空置房屋。

  投資和投機型空置房屋具有很強的隱蔽性和欺騙性。因為按照我國現(xiàn)行統(tǒng)計方法,這部分房屋是作為被銷售出去的房屋統(tǒng)計的,但實際上,投資和投機者又將這部分房屋拿到中介公司掛牌上市了,因此,它應該屬于本文所說的空置房屋。據(jù)上海房地局最近的一次調(diào)查,在浦東新區(qū)近兩年內(nèi)新建成并出售的商品房中,房主購買后一次沒來的有近50%[2]。由此可以推斷,這些房主購房并不是為了自住,而是為了投資或投機,這50%的商品房就是投資或投機性空置房。在一些炒房盛行的城市,這類空置房屋已經(jīng)占了相當大的比例。

  分析空置房屋的類型及各類空置房屋的數(shù)量,對于我們解決不正??罩梅课輪栴},保持房屋空置率的正常水平,具有重要的意義。

2空置房發(fā)展現(xiàn)狀

  有關(guān)專家認為,空置房業(yè)已成為二手房市場的一個交易熱點,貼近于市場的準確定義有利于機構(gòu)統(tǒng)計,政府調(diào)控也可以使中介機構(gòu)、買家同處于一個對稱的基礎(chǔ)信息平臺上。因為空置房的形成原因較為復雜,不應刻板的將空置房定義為沒有銷售出去的商品房,而應該有一個更加概括的定義。

  有專業(yè)人士認為,空置房應該包括開發(fā)商在房地產(chǎn)市場前期產(chǎn)品定位產(chǎn)生偏差導致的大量無需求樓盤;樓盤前期推廣力度不夠,銷售不力產(chǎn)生的大量尾房;購買人群對新房降價的期待使得樓盤銷售周期拉長,從而使老樓盤轉(zhuǎn)為新增空置房;開發(fā)商用于抵債的債權(quán)房及被法院罰沒、羈押的部分房屋進入二手房市場,都應屬于空置房。

  另有專業(yè)人士提出,已經(jīng)售出,但長期無人使用的房屋也應納入空置房。業(yè)內(nèi)人士認為,如果這樣去定義空置房,其全國市場的存量應該比官方統(tǒng)計大許多。

3空置房解決方案

  (一)應有效控制空置房的增量。

  控制空置房增量面積,是解決空置房增長過快問題的根本。控制空置房的增量面積,除了靠開發(fā)商對商品房的精準營銷策略外,更重要的是政府在土地審批制度上的控制和把握。政府應該有效合理地實現(xiàn)商品房建設(shè)規(guī)劃,避免同區(qū)域在短時間內(nèi)大幅度增加商品房供給量,出現(xiàn)供過于求,變成將來的空置房。

  (二)快速消化現(xiàn)有空置房的存量。

  1、消化現(xiàn)有空置房,應建立權(quán)威的空置房信息網(wǎng),加大空置房的信息披露,促進市場上的有效需求與空置房之間做到最大匹配。很多經(jīng)紀公司雖然都很注重構(gòu)成空置房主體尾房的營銷,也建立了相關(guān)的信息平臺,但業(yè)內(nèi)始終缺乏權(quán)威的官方關(guān)于空置房的專業(yè)網(wǎng)站,不能使空置房信息在最大程度上得到共享,這種信息不對稱也是空置房難于消化的一個重要原因。

  2、允許將空置商品房轉(zhuǎn)為經(jīng)濟適用房、廉租房。如果配合住房供應體系改革,將部分空置房直接通過這一途徑加大經(jīng)濟適用住房的比重,比新建經(jīng)濟適用房更有效。促使同等位置、條件的商品房價格有所下降,使百姓獲益。

  3、改造空置房。正是由于大量空置房是一些設(shè)計相對落后的產(chǎn)品,對比今天整個市場,其競爭力日漸削弱,與人們現(xiàn)行的消費心理與消費水平形成了一對矛盾。要解決這個矛盾,再投入資金改造、完善配套功能、優(yōu)化戶型及裝修等不失為一個有效的方法,可以讓大量的空置房進入有效市場。比如一些大戶型空置房,買家可以將單元重新間隔,分作四五間十幾平方米的單間,重新裝修一些簡潔現(xiàn)代的廚廁,再配上家具家電,就可以成為一組可以出租的公寓了??罩梅恳宰獯?。以租代售,是大量空置房特別是裙樓物業(yè)的解決方法。發(fā)展商在不肯降價的情況下,索性自己做起長線生意,大面積出租以回籠資金。雖然這是不得已的辦法,但對比“放血出手”,還是更讓他們安樂一些。

  4、國家信用與“以租代售”??梢詫雵倚庞?,結(jié)合債券融資手段,以化解這方面的難題。該方案涉及國家信用公司、“空置房患者”、房地產(chǎn)中介、投資者。首先,國家信用公司利用國家信用向市場出售無抵押債券,通過所融資金,買斷“空置房患者”的空置房產(chǎn)權(quán)。為使該類債券具有較高的流動性(變現(xiàn)能力),可考慮采用掛靠現(xiàn)存的債券發(fā)放市場,將其作為一種特種債券發(fā)行,投資者在二級市場上可自由交易,并適當減免無抵押債券投資者的稅負。然后,國家信用公司將其得到的空置房,委托一家或幾家信譽優(yōu)良、規(guī)模大的房地產(chǎn)中介,或者自行組建中介機構(gòu)進行空置房出租經(jīng)營,所得租金用于無抵押債券債息的發(fā)放和中介商的傭金,以及諸如債券發(fā)行費用等相關(guān)項目。

相關(guān)詞條: