房產(chǎn)過戶

房產(chǎn)過戶

房產(chǎn)過戶指的是通過轉(zhuǎn)讓、買賣、贈予、繼承等方式獲得的房產(chǎn),要去房屋權(quán)屬登記中心辦理的房屋產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。也就是房屋產(chǎn)權(quán)從甲方轉(zhuǎn)移到乙方的過程。房產(chǎn)過戶有幾種不同的方式,一是繼承房產(chǎn)過戶,贈予房產(chǎn)過戶,還有就是二手房過戶等,下面跟小編一起去了解下房產(chǎn)過戶相關(guān)信息吧。
目錄
1房產(chǎn)過戶流程

  1.房產(chǎn)證過戶不經(jīng)過房地產(chǎn)中介的話,須把合同的條款和違約條款寫清楚,簽合同時須賣方房產(chǎn)證上面名字的當(dāng)事人在場(如果是已婚得話,需要夫妻雙方在場及簽字,哪怕房產(chǎn)證上面只有一個人的名字)。

  2.賣方需要的材料:身份證原件及身份證復(fù)印件一份。如果是已婚的話需要結(jié)婚證原件及復(fù)印件一份、房產(chǎn)證原件;如果夫妻雙方有一人無法到場的話,必須要先寫份委托書再去公正局公證,戶口本及復(fù)印件一份。

  3.買方需要的材料:身份證原件及身份證復(fù)印件一份、戶口本及復(fù)印件,如果是單身的話,需要去市民政局開單身證明。

  材料都沒有問題的話,須到房產(chǎn)局,填寫一些表格和一個存量合同,存量合同上面的金額一定要和簽訂合同上面的金額一樣。

  材料都交給房產(chǎn)局的話,會有一個回執(zhí)單,一定要在上面說明的日期去繳納稅金 ,一般需要十五個工作日左右。

  稅金交清以后就在那里排隊(duì)等著去拿新房產(chǎn)證。

2房子過戶一般流程需要多久

  全流程最快十五個工作日。

  二手房過戶基本流程是:簽買賣合同、遞件、交稅、完稅過戶、領(lǐng)證。不同地區(qū)有時程序不同,比方有可能先交稅再遞件。

  簽買賣合同是指:買賣雙方連同中介方(如果有的話),就房產(chǎn)價格、交樓方式、付款方式等的協(xié)商簽合同。

  遞件是指:買賣雙方本人帶相關(guān)資料去房管局申請房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。買方帶身份證原件。如貸款要首套房證明等還要按房管局要求先到相關(guān)部門開具。賣方帶身份證、房產(chǎn)證、房產(chǎn)原相關(guān)稅費(fèi)發(fā) 票等原件。交房管局買賣合同可以用房管局版本到房管局后再簽。(大城市有很多已實(shí)行網(wǎng)簽的,就是在網(wǎng)上先申請預(yù)受理號和填表,再遞件,免得你在房管局排隊(duì))

  交稅是指:房管局收件后,按其要求時間到相關(guān)稅局部門交納各種稅費(fèi)。買賣雙方各自帶身份證原件交各自的稅費(fèi)。

  完稅過戶是指:買賣雙方交納各自稅費(fèi)后,雙方一起帶身份證和各自交稅費(fèi)的全部發(fā) 票單據(jù),到房管局審察確認(rèn)已完稅,完成過戶,領(lǐng)取過戶回執(zhí)。

  領(lǐng)證是指:買方按過戶回執(zhí)指定時間,帶身份證和過戶回執(zhí)到房管局領(lǐng)取新房產(chǎn)證。

3房產(chǎn)過戶需要注意哪些事項(xiàng)

  注意事項(xiàng)一、避免中介公司的暗箱操作

  其一,某些中介以個人買房名義現(xiàn)金收購業(yè)主房屋,利用收購的形式賺取不正當(dāng)差價;另外,業(yè)主名義上雖已出售了房屋,獲得房款,但實(shí)際上如果中介公司在銷售中利用仍為業(yè)主名下的房產(chǎn)(尚未過戶)從事不法活動,業(yè)主仍然拖不了干系。

  其二,當(dāng)業(yè)主與中介公司簽訂獨(dú)家代理協(xié)議時,協(xié)議中可能存在霸王條款,主要是在代理協(xié)議中無代理銷售時間的限制及不能按時完成委托的賠付標(biāo)準(zhǔn),但是如果業(yè)主不通過該中介售房,卻要承擔(dān)高金額的違約金。

  其三,在交易過程中,大部分情況下,所有費(fèi)用都須買方承擔(dān),但不法中介不明確告知買方在交易過程中需要交納的費(fèi)用,只告知買方全部買下標(biāo)的房產(chǎn)需要的價款,實(shí)際上所謂的“全包價”比經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)該收取的服務(wù)費(fèi)用及代收的稅費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用高得多。

  注意事項(xiàng)二、房屋本身狀況

  用于交易的房屋是否為非法建筑或已被列入拆遷范圍;

  房屋權(quán)屬是否存有爭議;

  房屋是否為共有,出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意;

  房屋是否已出租他人,出賣人未依規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)等權(quán)益的;

  房屋是否已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;

  是否被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;

  交易房屋是否存有質(zhì)量瑕疵。

  注意事項(xiàng)三、維修基金余額的結(jié)算與更名

  買賣雙方通常都會在合同中約定維修基金的結(jié)算方式,但有時約定過于籠統(tǒng),只寫“送”或者“不送”。事實(shí)上,房屋交接時還會遇到例外情況,即賣方尚未繳付維修基金或維修基金部分已經(jīng)使用。由于買賣合同中約定不明確,賣方可以認(rèn)為維修基金是"送"的,未繳部分或不足部分當(dāng)然由買方自行繳付;而買方也可以認(rèn)為,賣方應(yīng)當(dāng)足額繳付后,再將維修基金移至買方名下。因此,交易雙方在簽訂合同時,應(yīng)當(dāng)明確維修基金的結(jié)算數(shù)額。

  注意事項(xiàng)四:水、電、煤、電話、物業(yè)管理費(fèi)等生活費(fèi)用的結(jié)清手續(xù)

  這類糾紛在房屋買賣中經(jīng)常出現(xiàn),由于雙方疏忽,沒有在房屋交接時對日常生活費(fèi)用進(jìn)行結(jié)算,等買方入住后,收到上述賬單時,才發(fā)現(xiàn)賣方欠繳大量費(fèi)用,再回頭找其結(jié)算時,房東早已音訊全無,只好自認(rèn)晦氣,補(bǔ)繳欠款。雖然相對于房價來說數(shù)額不大,但買方心理上仍舊無法求得平衡。其實(shí),這種情況完全可以避免,只要在交房當(dāng)日結(jié)清上述款項(xiàng)即可。

  注意事項(xiàng)五:房屋附屬設(shè)施、設(shè)備、裝修及附贈家電、家具的驗(yàn)收

  一般來講,買方在交房時都會對上述事項(xiàng)進(jìn)行驗(yàn)收,其中比較容易忽視的是下水道堵塞和墻面滲水等問題。附贈的家電、家具要根據(jù)合同約定進(jìn)行驗(yàn)收,建議在合同中明確所贈家具、家電的數(shù)量和品牌,亦或者采用圖像資料作為合同附件。

  注意事項(xiàng)六:戶口問題

  按照通常的交易習(xí)慣,賣方應(yīng)當(dāng)在過戶或交房前將戶口遷出。有時由于暫無能夠入住戶口的房屋或子女就學(xué)等原因,交易中賣方會要求推遲戶口遷出的時間。對于這類情況,雙方應(yīng)書面約定戶口遷出的時間及違約責(zé)任。由于戶口一般無法強(qiáng)制遷出,因此買方對戶口延遲問題應(yīng)當(dāng)采取慎重的態(tài)度。

  注意事項(xiàng)七:評估狀況

  在二手房交易的重要一環(huán)是需對交易房屋進(jìn)行評估,在這個環(huán)節(jié)存在的風(fēng)險就是房屋評估價偏高或偏低,偏離房屋的市場價值。高了賣不出去,低了將遭受損失。

  注意事項(xiàng)八、合同約定是否明確

  二手房的買賣合同雖然不需像商品房買賣合同那么全面,但對于一些細(xì)節(jié)問題還應(yīng)約定清楚,如:合同主體、權(quán)利保證、房屋價款、交易方式、違約責(zé)任、糾紛解決、簽訂日期等等問題均應(yīng)全面考慮。買賣雙方在簽訂合同時,應(yīng)當(dāng)對上述問題進(jìn)行明確約定,避免糾紛的發(fā)生,即使發(fā)生糾紛也有章可循。如果雙方約定的交房時間位于交易流程的最后環(huán)節(jié),買方可預(yù)留一部分房款,在房屋交接完成后再支付,這樣可以提高賣方履行交房義務(wù)的主動性。房屋交付后,雙方應(yīng)簽訂一份房屋交接書,將交房中完成的事項(xiàng)寫入其中,以書面形式確認(rèn)雙方對于房屋交接事項(xiàng)的認(rèn)可。特別是某些交房事項(xiàng)(如維修基金更名、戶口遷出等)無法按期完成時,更應(yīng)當(dāng)簽訂房屋交接書,將未完成事項(xiàng)以及何時完成寫入其中,以便將來如期如約履行。

4父母房產(chǎn)過戶給子女哪種方式最劃算

  “繼承”、“贈與”和“買賣”,3種過戶方式都有各自的優(yōu)缺點(diǎn),哪種方式更省稅費(fèi)呢?父母還在世,只能采取“贈與”或“買賣”兩種方式將房產(chǎn)過戶給子女。如果考慮到將來女兒出售房產(chǎn)時需要繳納的稅費(fèi),“買賣”的稅費(fèi)有時候還可能低于“贈與”。

  例:一套81平的兩房,目前的市場價格在120萬元左右,房產(chǎn)證未滿5年,買入價格只有40萬。

  贈與:過戶時只繳3%契稅

  房產(chǎn)“贈與”需要繳納的稅費(fèi)有契稅、公證費(fèi)以及登記費(fèi)等,其中最主要的是契稅,為房屋評估價格的3%,一般來說也就是市場價格的3%。目前市價為120萬元的房屋,契稅為3.6萬元。如果子女在房產(chǎn)證滿5年后再出售且是住房,可以免繳營業(yè)稅以及個人所得稅,只需繳納少量的手續(xù)費(fèi)。如果兒女在受贈后不足5年即出售房子,或者子女擁有多套物業(yè),按照目前的操作方式,子女只能按據(jù)實(shí)征收方式繳納個人所得稅,即按轉(zhuǎn)讓收入減掉合理費(fèi)用后征收20%,同時還要繳納轉(zhuǎn)讓收入5.5%的營業(yè)稅。假設(shè)將來子女以150萬元賣出這套房產(chǎn),則在兩次轉(zhuǎn)手過程中父女總共需要繳納的稅費(fèi)可能高達(dá)40萬元。

  買賣:5年內(nèi)再次轉(zhuǎn)手可少繳稅

  父母如果將房產(chǎn)“賣”給子女,則需要繳納評估價總額1%的個人所得稅。由于房產(chǎn)證未過5年,還要繳納增值部分5.5%的營業(yè)稅。子女需要繳納1%的契稅。他們共需繳6.8萬元。

  當(dāng)以后子女再次轉(zhuǎn)讓這套房產(chǎn)時,若取得房產(chǎn)證滿5年且是住房,女兒只需繳納少量交易手續(xù)費(fèi)。

  若房產(chǎn)證未滿5年或者擁有多套房屋的話,則需要繳納總額1%的個人所得稅及增值部分5.5%的營業(yè)稅,兩次交易的稅費(fèi)共9.95萬元。

  可以看出,如果子女將來不等房產(chǎn)證滿5年即賣出房子,父女之間采用“買賣”的方式比“贈與”更省錢。此外,如果女兒房產(chǎn)證超過5年,應(yīng)該先賣掉這一套房再買大房,可以節(jié)省不少稅費(fèi)。

  繼承:稅費(fèi)最省

  理論上講,通過繼承的方式將房產(chǎn)留給女兒是稅費(fèi)最少的一種方式,如果沒有別的考慮,可以等到父母過世之后再辦理房產(chǎn)過戶,這一過程只需要繳納極少的登記費(fèi)和印花稅。

  子女通過繼承方式取得房產(chǎn)證滿5年之后,如果再出售該房產(chǎn)時沒有其他物業(yè),則可同時免繳個人所得稅和營業(yè)稅,只需要繳納少量的交易手續(xù)費(fèi)。

  即使在房產(chǎn)證不到5年的情況下出手,也只需要繳納1%的個人所得稅和5.5%的營業(yè)稅,總費(fèi)用只有9.75萬元。

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