無購房資格可以借名買房嗎

在樓市調(diào)控政策之下，一些有兩三套小舊房子的人，只能望房興嘆。在此情況下，有的人就想“借名買房”，但由于雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，彼此多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，因此容易發(fā)生糾紛。

　　購房人之所以選擇“借名購房”，主要有下列原因：一是“借名”人不具備購房資格，二是購房人因年齡等原因無法辦理銀行貸款，三是購房人想享受低價(jià)購房的優(yōu)惠條件。但是，“借名買房”給雙方當(dāng)事人帶來的風(fēng)險(xiǎn)非常大。

　　由于“借名買房”的雙方多為親屬、朋友關(guān)系，基于感情信任，雙方多為口頭約定，較少簽訂書面協(xié)議，在房價(jià)上漲后，登記人常常否認(rèn)曾經(jīng)“借名買房”;在房屋滿足過戶條件后，是否協(xié)助辦理房屋過戶的主動權(quán)掌握在登記人手中，“借名人”往往面臨登記人拒絕過戶的風(fēng)險(xiǎn);購買房屋后，“借名人”往往實(shí)際居住在房屋內(nèi)，但由于房屋登記在他人名下，而我國對不動產(chǎn)物權(quán)采取登記原則，“借名人”常面臨被登記人起訴要求騰退房屋的風(fēng)險(xiǎn);如果登記人將房屋轉(zhuǎn)讓給第三人，由于房屋登記在他人名下，第三人有理由相信登記人為房屋所有權(quán)人，二者簽訂買賣協(xié)議后如第三人不知他人“借名”登記，則“借名人”仍然面臨喪失房屋的可能，其只能依不當(dāng)?shù)美虻怯浫酥鲝堎r償;還有一種情況是，房屋因登記人涉訴而被查封或處分時(shí)，“借名買房”系“借名人”和登記人之間的約定，根據(jù)公示公信原則，房屋所有權(quán)證載明登記人為所有權(quán)人，一旦登記人涉訴，該房屋作為其財(cái)產(chǎn)就會面臨被查封或處分的危險(xiǎn)。

　　另外，因違反政策、法規(guī)規(guī)定而“借名買房”的協(xié)議可能被法院認(rèn)定無效。例如，借他人姓名購買經(jīng)濟(jì)適用房等保障性住房的，因存在規(guī)避政策的行為，該協(xié)議存在著被法院認(rèn)定無效的可能，“借名人”最終仍無法實(shí)現(xiàn)獲得房屋產(chǎn)權(quán)的目的。

　　因此，購房者最好不要借名購買經(jīng)濟(jì)適用房之類的保障性住房。如果是不違反國家政策、法律法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的借名買房，建議雙方簽訂書面協(xié)議，以“白紙黑字”的形式固定借名買房行為，如果有條件可以對協(xié)議進(jìn)行公證，以明確出資人與登記人之間究竟是借款關(guān)系還是借名買房。還需要注意的是，實(shí)際出資人應(yīng)留存出資的相關(guān)證據(jù)，如銀行轉(zhuǎn)賬記錄、收據(jù)收條等，以防在沒有書面協(xié)議或房屋登記人對借名買房不予認(rèn)可時(shí)，出資人可以以此為依據(jù)向登記人主張債權(quán)、減少損失。