房屋住宅驗(yàn)收的一般程序
1、 驗(yàn)收
我們?cè)隍?yàn)收房屋之前，通常物業(yè)都會(huì)催促我們交付作業(yè)費(fèi)及其他相關(guān)費(fèi)用。此時(shí)，我們作為業(yè)主應(yīng)與他們交流，在驗(yàn)收好后，再交付費(fèi)用。從物業(yè)公司處拿鑰匙，應(yīng)分別有樓層鑰匙、進(jìn)戶(hù)門(mén)鑰匙、信箱鑰匙、水表鑰匙、電表鑰匙等。注意：不交費(fèi)、不簽字、先驗(yàn)房。發(fā)現(xiàn)問(wèn)題之后更不能交費(fèi)、簽字。應(yīng)先修房，同時(shí)取證，為日后舉證奠定基礎(chǔ)，特別保存好驗(yàn)房問(wèn)題備案單。
2、核查房屋總面積
在收房的時(shí)候，一定要確認(rèn)房屋的結(jié)構(gòu)是否和原設(shè)計(jì)圖相同，售樓合同附圖是否與現(xiàn)實(shí)的相一致，房屋面積是否經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)部門(mén)實(shí)際測(cè)量，與合同簽訂面積是否有差異?，F(xiàn)在，套內(nèi)面積減少、公攤面積增加的情況很多。先查看售房合同，看之間的誤差是多少，一般為3%，若在3%之內(nèi)不考慮，超出部分進(jìn)行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過(guò)5%比較好，應(yīng)以雙方簽訂合同為準(zhǔn)。
3、查看“三書(shū)一證一表”
不要忘了查看“三書(shū)一證一表”，所謂“三書(shū)”是：《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》、《建筑工程質(zhì)量認(rèn)定書(shū)》，“一證”是指《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收合格證》，“一表”是指《竣工驗(yàn)收備案表》。根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工后，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。
簽相關(guān)文件
我們?cè)诤灅I(yè)主公約以及前期物業(yè)管理合同時(shí)，要仔細(xì)看好條款，不要放棄屬于自己的權(quán)利。
4、交合理費(fèi)用
房屋驗(yàn)收時(shí)，會(huì)交一些費(fèi)用，通常合理的費(fèi)用包括：物業(yè)管理費(fèi)、裝修押金、垃圾清運(yùn)費(fèi)。
收房把握三大原則
1、必要材料一個(gè)都不能少
我們?cè)谑辗康臅r(shí)候，一定要記得向開(kāi)發(fā)商索取《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《房屋土地測(cè)繪技術(shù)報(bào)告書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》和《竣工驗(yàn)收備案表》，管線(xiàn)分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))也需要查驗(yàn)，并要求開(kāi)發(fā)商加以說(shuō)明。在領(lǐng)取鑰匙并簽署完《住宅鑰匙收到書(shū)》之后做綜合驗(yàn)收。
在驗(yàn)收過(guò)程中，一旦出現(xiàn)什么問(wèn)題，應(yīng)該立刻向開(kāi)發(fā)商提出質(zhì)詢(xún)、改進(jìn)意見(jiàn)或解決方案，在現(xiàn)有問(wèn)題全部與開(kāi)發(fā)商達(dá)成書(shū)面協(xié)議之后再簽署《入住交接單》。
2、房屋標(biāo)準(zhǔn)需符合合同約定
在收房時(shí)，我們還要嚴(yán)格對(duì)照一下之前與開(kāi)發(fā)商所簽訂的合同，看看開(kāi)發(fā)商是否履行了合同規(guī)定的各項(xiàng)義務(wù)，如房屋的裝修標(biāo)準(zhǔn)、配套設(shè)施、設(shè)備是否達(dá)到，與合同內(nèi)容是否吻合。這是包括套內(nèi)設(shè)施和公共設(shè)施兩個(gè)方面，套內(nèi)設(shè)施不僅要看明面上的建筑建材，還要看水、電是否符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。水應(yīng)該是市政用水，自備井的水質(zhì)就無(wú)法保障了，電則要求是民用電，工業(yè)用電同樣得不到國(guó)家保障。這些要件如果不符合，則說(shuō)明房屋不符合收房規(guī)定。合同法規(guī)定，延期交房違約金應(yīng)從違約之日算起，賠償?shù)浇环織l件符合合同約定的那一天終止。
若是我們對(duì)收房還有什么疑慮，最好去請(qǐng)有經(jīng)驗(yàn)的人幫忙看一下，其實(shí)只要是有過(guò)收房經(jīng)驗(yàn)的人即可，不一定非得是騅房師、律師等專(zhuān)業(yè)人士。
3、“硬件”、“軟件”兩手抓
收房時(shí)，看房屋質(zhì)量也是必不可少的一個(gè)細(xì)節(jié)，我們要做到“硬件”、“軟件”兩手抓。對(duì)于“硬件”，我們拿房屋面積來(lái)說(shuō)，商品房管理辦法規(guī)定，實(shí)測(cè)之后的面積與合同約定面積相比較，3%以?xún)?nèi)的誤差是合理的。如果面積超過(guò)3%可以不多付錢(qián)，少于是3%按照每平米雙位房?jī)r(jià)來(lái)賠償。
“硬件“達(dá)到要求了，對(duì)于”軟件“，我們也不能忽視，畢竟”軟件“也關(guān)系著我們?nèi)蘸蟮木幼≠|(zhì)量。比如對(duì)空氣質(zhì)量的要求也應(yīng)該寫(xiě)進(jìn)合同，這是很多人的盲區(qū)，但隨著精裝修房子越來(lái)越多，裝修材料污染空氣的現(xiàn)象也越來(lái)越嚴(yán)重，買(mǎi)了精裝修房的業(yè)主一定要對(duì)此有所警惕，在合同中要明確提出裝修后空氣質(zhì)量要符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，并要求開(kāi)發(fā)商對(duì)此進(jìn)行測(cè)量并出具檢測(cè)報(bào)告。
驗(yàn)房需準(zhǔn)備的工具
在驗(yàn)房時(shí)，整個(gè)過(guò)程所持續(xù)的時(shí)間通常是1~2小時(shí)，需要帶的主要工具如下。
1、米卷心：是用來(lái)測(cè)量房子凈高的
2、掃帚：用于清掃屋子
3、萬(wàn)用表：對(duì)各個(gè)強(qiáng)電插座及弱電類(lèi)是否暢通進(jìn)行測(cè)試。
4、水筆：用于必要的簽字
5、計(jì)算器：用于計(jì)算數(shù)據(jù)
6、小榔頭：可用來(lái)檢驗(yàn)房子的墻體與地面是否空鼓
7、塑料洗臉盆：用于檢驗(yàn)下水管道是否暢通
8、小凳子和一些報(bào)紙、塑料帶、包裝繩：若時(shí)間長(zhǎng)，可休息一下，也可用于預(yù)先封閉下水管道
四、新房驗(yàn)收的要點(diǎn)
對(duì)于新房的驗(yàn)收，有人認(rèn)為無(wú)足輕重，總覺(jué)得質(zhì)檢部都已經(jīng)驗(yàn)收了，自己再驗(yàn)收又多此一舉之嫌。雖然在多數(shù)情況下，不管是否驗(yàn)收，房子你都是要了的，但是，在簽字前發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，會(huì)比較方便追究開(kāi)發(fā)商的責(zé)任。因此在新房驗(yàn)收時(shí)，有些細(xì)節(jié)我們還是必須要看仔細(xì)的。
驗(yàn)防水
這里所說(shuō)的驗(yàn)防水，主要是指廚房衛(wèi)生間的防水。當(dāng)然，若房子在交付時(shí)，就已經(jīng)明確地聲明沒(méi)有做防水，這就需要裝修時(shí)做了。但是，在交付時(shí)如果已經(jīng)做了防水，那么我們就不得不對(duì)防水是否做好進(jìn)行驗(yàn)證了。如果在裝修前不試一試，那么裝修好了再發(fā)現(xiàn)漏水，以后的維護(hù)工程就大了。到時(shí)候就不得不拆除已經(jīng)裝修一新的地面來(lái)做一層新的防水層。具體驗(yàn)收防水的辦法是：用水泥沙漿做一個(gè)檻堵著廁衛(wèi)的門(mén)口，然后再拿膠帶罩著排污水口加以捆實(shí)，在廁衛(wèi)放水，淺淺的就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時(shí)后查看其家?guī)l(wèi)的天花。
1、看墻壁
由于如今新房墻壁滲水的事情常有發(fā)生，有些嚴(yán)重的，整棟樓所有窗戶(hù)下面的墻壁都滲水，因此，看墻壁不知不覺(jué)成了人們極為關(guān)注的問(wèn)題，但驗(yàn)收這一項(xiàng)時(shí)，最好選在房子交樓前，下過(guò)大雨的第二天前往視察一下。墻壁除了滲水外，還會(huì)出現(xiàn)一個(gè)問(wèn)題，那就是墻壁裂紋。曾經(jīng)有人在看墻壁時(shí)發(fā)現(xiàn)他家有一個(gè)門(mén)形的裂縫，后來(lái)追問(wèn)開(kāi)發(fā)商，才知道原來(lái)施工時(shí)留下的升降梯運(yùn)貨口，后來(lái)封補(bǔ)時(shí)，馬虎處理以致留下的后患。
2、驗(yàn)管道
對(duì)天管道的驗(yàn)收，我們也是不可忽視的，這里所指的管道就是排水、排污管道，尤其應(yīng)注重陽(yáng)臺(tái)之類(lèi)的排污口。在進(jìn)行驗(yàn)收時(shí)，可先拿一下盛水的器具，然后往排水口里倒不，看看水是否能夠順利地流走。為什么要驗(yàn)收這個(gè)呢，因?yàn)樵诠こ淌┕r(shí)，有一些工人在清潔時(shí)往往會(huì)“偷”這個(gè)工。把一些水泥渣倒進(jìn)排水管流走，如果這些水泥較粘的話(huà)，就會(huì)在彎頭處堵塞，造成排水困難。
3、驗(yàn)水電
驗(yàn)水電主要就是檢驗(yàn)房屋的水電是否通了，其實(shí)對(duì)一些高級(jí)裝修來(lái)說(shuō)，多數(shù)的水電線(xiàn)路后期都是要更換的，所以有時(shí)候水電瓶 不是關(guān)鍵的，但如果裝修是不打算更換水電線(xiàn)路的話(huà)，那么水電就必須認(rèn)真驗(yàn)收了。我們?cè)隍?yàn)電線(xiàn)時(shí)，除了要看是否通了電外，還要看電線(xiàn)是否符合國(guó)標(biāo)質(zhì)量以及電線(xiàn)的截面面積是否符合要求。通常來(lái)說(shuō)，家里的電線(xiàn)不應(yīng)低于2.5平方毫米，空調(diào)線(xiàn)更應(yīng)達(dá)到4平方毫米，否則使用空調(diào)時(shí)，容易過(guò)熱變軟。
4、驗(yàn)門(mén)窗
對(duì)于門(mén)窗的驗(yàn)收，尤其要注重窗和陽(yáng)臺(tái)門(mén)的密封性。在驗(yàn)收窗的密封性時(shí)，有一點(diǎn)很關(guān)鍵也比較麻煩，那就是在大雨天方能試出好壞。但是，在通常情況下，我們可以通過(guò)查看密封膠條是否完整牢固這一點(diǎn)來(lái)證實(shí)。對(duì)天陽(yáng)臺(tái)門(mén)，一般要看門(mén)的內(nèi)外的水平差度。曾經(jīng)看過(guò)一種情況，陽(yáng)臺(tái)的水平與室內(nèi)的水平竟然是一樣的，這樣，就很難避免在大雨水滲進(jìn)的問(wèn)題了。
5、驗(yàn)層高
測(cè)量層高往往是人們很容易忽視的地方，但又是必不可少的。其實(shí)方法很簡(jiǎn)單，我們只需把心順著其中的兩堵墻的陰角進(jìn)行測(cè)量，通常應(yīng)該測(cè)量戶(hù)內(nèi)的多處地方。如果房屋的層高在2.65米左右是可以接受的范圍，但如果低于2.6米，那么就得考慮了，因?yàn)檫@種房屋將使你日后不得不生活在一種壓抑的環(huán)境里。做矮層高對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，是非常有效的一種節(jié)約成本的方法。
減少總承重，這樣基礎(chǔ)部分的成本就可以節(jié)約一部分。
雖然在只減了10cm左右，但是總體算起來(lái)，成本節(jié)約也是很多的，尤其對(duì)于成片開(kāi)發(fā)的住宅區(qū)而言，更是如此。
在一定的高度中，降低層高可以建設(shè)更多的層數(shù)。
6、驗(yàn)地平
所謂驗(yàn)地平，其實(shí)就是測(cè)量一下離門(mén)口最遠(yuǎn)的室內(nèi)地面與門(mén)口內(nèi)地面的水平誤差。這種驗(yàn)收對(duì)于我們一般的普通住戶(hù)來(lái)說(shuō)，是具有一定難度的。但是，驗(yàn)地平很多時(shí)候可以發(fā)現(xiàn)開(kāi)發(fā)商的建筑質(zhì)量。因?yàn)樽鳛闃I(yè)主方，根本不可能去驗(yàn)收主體結(jié)構(gòu)，那么就只能從這些細(xì)節(jié)來(lái)看質(zhì)量了。具體的測(cè)量方法是：去五金店買(mǎi)一條小的透明水管，長(zhǎng)度約為20米左右，然后注滿(mǎn)水。先在門(mén)口離地面0.5米或1米處畫(huà)一個(gè)標(biāo)志，把水管的水位調(diào)到這個(gè)標(biāo)志高度，并找個(gè)人固定這個(gè)位置;然后再把水管的另一端移至離門(mén)口最遠(yuǎn)處的室內(nèi)，看水管在該處的高度，再做一個(gè)標(biāo)志，用尺測(cè)量一下這個(gè)標(biāo)志的離地高度是多少。這兩個(gè)高度差就是房屋的水平差?？梢酝ㄟ^(guò)這種辦法，測(cè)量出全屋的水平差度。一般來(lái)說(shuō)，如果差異在2cm左右是正常的，3cm 在可以接受的范圍。如果超出這個(gè)范圍，就得引起注意了。
其他項(xiàng)目
除了以上的那些驗(yàn)收項(xiàng)目外，其他的驗(yàn)收都需要比較專(zhuān)業(yè)的知識(shí)才行。如果還不放心，不防帶一個(gè)熟悉工程的朋友去驗(yàn)收房屋。否則，就只能依靠質(zhì)檢部門(mén)的認(rèn)真程度了。
