買(mǎi)二手房最重要的便是過(guò)戶(hù)問(wèn)題，那過(guò)戶(hù)都需要準(zhǔn)備些什么?有可能遇到哪些問(wèn)題呢?通過(guò)幾個(gè)案例給大家講解一下。
新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”，“二手房”是相對(duì)于開(kāi)發(fā)商手中的商品房而言的，是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過(guò)案、完成初始登記和總登記的、再次上市進(jìn)行交易的房產(chǎn)，主要包括商品房、允許上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆遷房、自建房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)房。
再說(shuō)一下二手房過(guò)戶(hù)需要準(zhǔn)備的材料。
一是買(mǎi)方需要攜帶的證件資料，分以下幾種情況：
情況一：買(mǎi)方單身
需要攜帶身份證、戶(hù)口本、房屋買(mǎi)賣(mài)交易的契稅完稅證明;
情況二：已婚
需要攜帶夫妻雙方的身份證、結(jié)婚證(若購(gòu)房者是外地人，需要根據(jù)當(dāng)?shù)匾?guī)定，出具本地暫住證或其他證件)、家庭戶(hù)口本(戶(hù)口本是外地的需要提供暫住證)、二手房買(mǎi)賣(mài)交易的契稅完稅證明;
情況三：離異
需要提供個(gè)人身份證、戶(hù)口本和房屋買(mǎi)賣(mài)交易的契稅完稅證明、離婚證、離婚協(xié)議，如果購(gòu)房者攜帶未成年人，需要攜帶孩子所在的戶(hù)口本;
情況四：港澳臺(tái)人士
需要提供港澳身份證或者個(gè)人護(hù)照、房屋買(mǎi)賣(mài)契稅完稅證明，臺(tái)灣認(rèn)識(shí)需要出示通行證、契稅完稅證明、注滿(mǎn)拘留證明(例：在北京購(gòu)房需要在京滿(mǎn)一年的居留證明，不同城市規(guī)定不同);
情況五：外籍人士
需要攜帶個(gè)人護(hù)照譯本公正、交易契稅完稅證明、注滿(mǎn)居留證明;
情況六：過(guò)戶(hù)給未成年人
需要提供監(jiān)護(hù)公證，家庭戶(hù)口本，父母身份證、結(jié)婚證，公證監(jiān)護(hù)人必須到場(chǎng)，未成年人可不到場(chǎng)。(如果未成年人的戶(hù)口跟父母一起且互助式父母，只需要提供出生證明即可);
情況七：現(xiàn)役軍人或者武警家庭
需要買(mǎi)方攜帶身份證原件、復(fù)印件，軍官證原件、復(fù)印件，團(tuán)級(jí)以上部門(mén)開(kāi)具的家庭證明;
情況八：多個(gè)人共同購(gòu)買(mǎi)
需要接受過(guò)戶(hù)的人攜帶所有過(guò)戶(hù)接收人的身份證原件，全部人員到場(chǎng)或部分人員攜帶未到場(chǎng)的人手寫(xiě)委托書(shū)辦理過(guò)戶(hù)。
二是賣(mài)方需要攜帶的證件資料，主要包括兩個(gè)方面：
賣(mài)方需要攜帶個(gè)人身份證、房產(chǎn)證，如果交易房屋賣(mài)方有多個(gè)權(quán)利共有人，需要所有共有人到場(chǎng)簽字，如果不能到場(chǎng)簽字，需要由簽字人員提供未到場(chǎng)權(quán)利人的公證委托書(shū)，(家庭滿(mǎn)五唯一住房，需要賣(mài)方提供結(jié)婚證和夫妻雙方的戶(hù)口本);
如果是房產(chǎn)是繼承過(guò)戶(hù)得來(lái)的房產(chǎn)，賣(mài)方還要提供原房產(chǎn)證復(fù)印件、繼承公證書(shū);接下來(lái)通過(guò)幾個(gè)案例給大家講解一下房子不能過(guò)戶(hù)的幾種情況。
案例一：違法亂建的房子要恢復(fù)原狀才能過(guò)戶(hù)
張先生有一套老房子，他私自搭出一個(gè)小房間儲(chǔ)存東西。去年，他通過(guò)中介出售這套房子，經(jīng)紀(jì)人表示這套房子存在違法亂建的情況，無(wú)法完成過(guò)戶(hù)。
老房子被賣(mài)房人改建或擴(kuò)建，導(dǎo)致房屋實(shí)際面積與房產(chǎn)證上登記面積并不相符。這種情況屬于違法亂建，房子將無(wú)法過(guò)戶(hù)。只有賣(mài)房人將改建或擴(kuò)建的房屋恢復(fù)原狀，才能過(guò)戶(hù)。
問(wèn)題：怎么知道對(duì)方的房子是違法亂建的?
在實(shí)際交易中，購(gòu)房人可以將房產(chǎn)證上房屋的面積與實(shí)際面積進(jìn)行對(duì)比，看看該房屋是否屬于違法亂建。在簽訂購(gòu)房合同時(shí)，購(gòu)房人可以要求明確違約責(zé)任，如果賣(mài)房人隱瞞違建導(dǎo)致無(wú)法過(guò)戶(hù)，應(yīng)當(dāng)賠償相應(yīng)損失。
案例二：有抵押的房子要還清了才能過(guò)戶(hù)
多年前，李女士在北京朝陽(yáng)區(qū)買(mǎi)房，貸款150萬(wàn)元。去年，李女士通過(guò)中介賣(mài)房，經(jīng)紀(jì)人表示由于這套房子有銀行貸款未還清，所以無(wú)法完成過(guò)戶(hù)。
房屋有銀行貸款，房產(chǎn)證上會(huì)有抵押記錄。此類(lèi)房屋上市交易，賣(mài)房人需要到銀行辦理解抵押手續(xù)后，才可以過(guò)戶(hù)。
問(wèn)題：有貸款的房子，可以用首付幫賣(mài)方還貸款嗎?
在實(shí)際交易中，有些賣(mài)房人需要借用買(mǎi)房人的首付款去辦理解抵押手續(xù)。這個(gè)時(shí)候，買(mǎi)房人要注意防范資金風(fēng)險(xiǎn)。一旦買(mǎi)房人將首付款私下給了賣(mài)房人，賣(mài)房人沒(méi)有把錢(qián)用于解抵押，將會(huì)給買(mǎi)房人造成資金損失。買(mǎi)房人可以通過(guò)資金監(jiān)管保證自己的資金安全。
案例三：政策變動(dòng)也可能導(dǎo)致不能過(guò)戶(hù)
外地人王小姐工作多年，已具有北京購(gòu)房資格。2015年，王小姐決定在北京買(mǎi)房，結(jié)束租房生活。她看中通州區(qū)一套住宅，向賣(mài)房人支付定金30萬(wàn)元。正當(dāng)雙方辦理簽約手續(xù)時(shí)，通州區(qū)出臺(tái)限購(gòu)政策。王小姐失去了購(gòu)買(mǎi)通州區(qū)住宅的資格，無(wú)法繼續(xù)完成過(guò)戶(hù)。
問(wèn)題：政策變動(dòng)失去資格要承擔(dān)違約責(zé)任嗎?
如果買(mǎi)房人與賣(mài)房人簽訂定金協(xié)議，但尚未辦理網(wǎng)簽程序，因?yàn)闃鞘姓咦兓脑?，?dǎo)致買(mǎi)房人失去購(gòu)房資格，買(mǎi)房人可以根據(jù)《合同法》上的情勢(shì)變更原則，要求無(wú)責(zé)解約，并不需要承擔(dān)違約責(zé)任。
案例四：房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意才能過(guò)戶(hù)
孫女士與陳先生結(jié)婚后，共同在北京買(mǎi)房。今年，陳先生瞞著孫女士通過(guò)中介賣(mài)房。蘇先生購(gòu)買(mǎi)這套房子，被孫女士知曉。她表示自己不同意賣(mài)房，使得交易無(wú)法完成過(guò)戶(hù)。
房屋有多個(gè)共有人，如果部分共有人擅自處分房屋，與買(mǎi)房人簽訂的買(mǎi)賣(mài)合同未得到其他共有人同意的情況下是無(wú)效的。過(guò)戶(hù)時(shí)沒(méi)有所有共有產(chǎn)權(quán)人到場(chǎng)簽字，是無(wú)法完成過(guò)戶(hù)的。
案例五：房子被查封不能過(guò)戶(hù)
謝女士與賣(mài)房人簽訂購(gòu)房合同，支付首付款250萬(wàn)元。但她與賣(mài)房人卻無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。原來(lái)賣(mài)房人欠債未還，法院將房子查封。
如果賣(mài)房人因其他債務(wù)糾紛、所有權(quán)有爭(zhēng)議涉及民事訴訟或刑事案件等原因，導(dǎo)致房屋被法院查封，房屋是無(wú)法過(guò)戶(hù)的。
問(wèn)題：遇到被查封的房子怎么辦?
買(mǎi)房人購(gòu)房前要通過(guò)中介仔細(xì)核實(shí)清楚房屋產(chǎn)權(quán)情況。簽訂購(gòu)房合同時(shí)，買(mǎi)房人可以明確如遇到房屋被查封的情況，買(mǎi)房人可以無(wú)責(zé)解約，賣(mài)房人要返還首付款。一旦發(fā)生房子被查封的情況，賣(mài)房人可以通過(guò)訴訟途徑解除合同，但會(huì)耗費(fèi)大量的時(shí)間和精力。有些大型品牌中介可以提供先行墊付的服務(wù)，這樣可以幫助買(mǎi)房人避免資金損失。
