直系親屬間的房屋過戶，主要有贈(zèng)與、繼承與買賣3種形式。其中，繼承是僅限于出讓人已經(jīng)過世的情況下，而贈(zèng)與和買賣這兩種形式則要求出讓人仍然健在?，F(xiàn)行政策并沒有禁止直系親屬間進(jìn)行房屋買賣。贈(zèng)與和買賣的區(qū)別在于，如果是形成買賣關(guān)系，則和普通商品房所交契稅相同。而直系親屬間的贈(zèng)與，則應(yīng)繳納3%的契稅和2%的公證費(fèi)。此外，如果贈(zèng)與的房產(chǎn)再轉(zhuǎn)手進(jìn)行買賣，需繳納的相關(guān)二手房交易稅費(fèi)或?qū)⒏摺?
房產(chǎn)繼承過戶手續(xù)流程費(fèi)用
辦理繼承過戶，繼承人首先要到房屋所在地的區(qū)公證處辦理繼承權(quán)的公正。如果是以前的外銷商品房，必須要市公證處辦理公證，免得多走冤枉路。
繼承權(quán)公證費(fèi)按照受益額，也就是繼承人所繼承房屋經(jīng)過專業(yè)部門評估后的評估價(jià)值的2%來收取，最低收取200 元。
辦理完繼承權(quán)的公證， 就可以帶著繼承權(quán)公證書的原件、 繼承過戶的申請書(房地產(chǎn)交易中心有規(guī)范的格式)、 繼承人的身份證明、房地產(chǎn)權(quán)證原件、房屋平面圖及地籍圖原件，以前購房時(shí)候的契稅完稅證和契稅完稅貼花、 被繼承人死亡證明到房地產(chǎn)中心進(jìn)行房地產(chǎn)繼承的登記了。
遺產(chǎn)房產(chǎn)繼承過戶問題
1.辦理房產(chǎn)繼承沒有時(shí)間限制，從房屋所有權(quán)人死亡之日起，何時(shí)申辦都可以。
2.時(shí)間越久，辦事的時(shí)候手續(xù)可能越麻煩，而且費(fèi)用可能會(huì)增加。例如，繼承人在遺產(chǎn)分割之前死亡，對于 他應(yīng)當(dāng)繼承的份額，他的繼承人有權(quán)繼承。
3.多個(gè)子女共同繼承，需要所有繼承人到公證處申辦繼承公證，如果有人拖延，公證處就不能出具公證書。 沒有公證書，就不能在非訴訟的情況下辦理房產(chǎn)過戶登記手續(xù)。
4.盡量協(xié)商解決，如協(xié)商不成，可以考慮通過訴訟的方式由法院依法判決遺產(chǎn)的歸屬。但此辦法影響親情， 費(fèi)用也很高，應(yīng)慎重考慮。
房地產(chǎn)繼承過戶所需的費(fèi)用
辦理房地產(chǎn)繼承過戶有一些費(fèi)用發(fā)生，主要是房地產(chǎn)繼承權(quán)公證費(fèi)用、房屋估價(jià)費(fèi)用及房地產(chǎn)過戶的稅費(fèi)：
1、繼承權(quán)公證費(fèi)用;繼承權(quán)公證費(fèi)按照繼承人所繼承的房地產(chǎn)的評估價(jià)的 2%來收取，最低不低于 200 元。
2、房地產(chǎn)價(jià)值評估費(fèi)用; 根據(jù)滬價(jià)房(1996)第 088 號文評估費(fèi)用根據(jù)房地產(chǎn)價(jià)值的高低不同采用差額定律累進(jìn)方式來計(jì)算， 房地產(chǎn)價(jià)格總額(萬元) 累進(jìn)計(jì)費(fèi)率‰ 100 以下(含 100) 5 101 以上至 1000 部分 2.5 1001 以上至 2000 部分 1.5 2001 以上至 5000 部分 0.8 5001 以上至 8000 部分 0.4 8001 以上至 10000 部分 0.2 10000 以上部分 0.1
3、房地產(chǎn)繼承過戶稅費(fèi)。 由房屋評估價(jià) 0.05%的合同印花稅、100 元的登記費(fèi)、5 元的權(quán)證印花稅組成。
4、契稅 法定繼承人繼承房地產(chǎn)，免契稅，對非法定繼承人根據(jù)遺囑承受土地、房屋權(quán)屬的，需要繳納契稅 1.5%。
如一套 100 萬的房子辦理繼承過戶，要承擔(dān) 5000 元的房屋評估費(fèi)用+2 萬元的公證費(fèi)用+500 元合同印花稅 +100 元的登記費(fèi)+5 元的權(quán)證印花稅=25605 元，費(fèi)用可觀，所以有的人在購買房地產(chǎn)的時(shí)候直接將房屋登記在子 女名下。 但如果雙方申報(bào)的房屋價(jià)值符合市場價(jià)的，一般可以免掉評估費(fèi)用、而且公證費(fèi)用如果只公證簽名的，僅需 要數(shù)百元，這樣費(fèi)用就大大的節(jié)省了。
房屋繼承過戶可以免契稅
房屋繼承過戶需要經(jīng)過繼承權(quán)公證和繼承登記兩個(gè)步驟，免繳契稅。
第一步： 到區(qū)或市公證處(原外銷商品房到市公證處)辦理繼承權(quán)公證， 這里分有遺囑的繼承權(quán)公證和無遺囑 的繼承權(quán)公證兩種，相應(yīng)需提交的資料也有所差別。
(一)有遺囑的繼承權(quán)公證需提交的資料：
1、被繼承人死亡證明(外銷房需公證); 2、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證(外銷房需公證); 3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件(原外銷房需公證); 4、被繼承人所立遺囑(該遺囑必須是已公證過的遺囑，其他形式的遺囑由于無法認(rèn)定其真實(shí)性，因此暫不予 采納); 5、繼承人的身份證件(原外銷房需公證); 6、其他公證處要求提供的文件。
(二)無遺囑的繼承權(quán)公證需提交的資料：
1、被繼承人死亡證明(原外銷房需公證); 2、該套房屋的產(chǎn)權(quán)證明或其他憑證(原外銷房需公證); 3、戶口簿或其他可以證明被繼承人與法定繼承人的親屬關(guān)系的證明文件(外銷房需公證); 4、繼承人的身份證件(原外銷房需公證); 5、其他公證處要求提供的文件。
(三)公證費(fèi)用：
繼承權(quán)公證費(fèi)一般按受益額(即所繼承房屋評估后的評估價(jià)值)的 2%收取， 最低收取 200 元。
第二步：房地產(chǎn)繼承登記。房屋繼承人到區(qū)房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行房屋產(chǎn)權(quán)繼承登記(如為外銷房應(yīng)到上海市 房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行登記)。
需提交的資料： 1、申請書原件(房地產(chǎn)交易中心有規(guī)范格式); 2、當(dāng)事人身份證件(原外銷房需公證); 3、如由委托代理人辦理，需提供委托書原件及代理人身份證件(原外銷房需公證); 4、房地產(chǎn)權(quán)證原件(原外銷房需公證) ;5、房屋平面圖及地籍圖原件，一式兩份; 6、契稅完稅證(備查聯(lián))及契稅完稅貼花原件，納稅后提交;7、被繼承人死亡證明(原外銷房需公證); 8、繼承權(quán)公證書原件;9、其他有關(guān)文件。
費(fèi)用：登記費(fèi)：100 元/件;合同印花稅：繼承房屋評估價(jià)的 0.05%;權(quán)證印花稅：5 元/本;交易手續(xù)費(fèi)： 5 元/平方米;契稅：免繳。
辦理期限：25 日內(nèi)。
房產(chǎn)繼承過戶手續(xù)
房屋的繼承是指被繼承人死亡后，其房產(chǎn)歸其遺囑繼承人或法定繼承人所有。因此，只有被繼承人的房屋具 有合法產(chǎn)權(quán)才能被繼承，使用權(quán)房、小產(chǎn)權(quán)房以及他人名下房產(chǎn)不能主張繼承。當(dāng)繼承發(fā)生時(shí)，對于共有房產(chǎn)需 要析產(chǎn)，即析出被繼承人名下房產(chǎn)份額，然后再繼承。如果有遺囑或者遺贈(zèng)的，先按照遺囑或者遺贈(zèng)辦理;遺囑 或者遺贈(zèng)無效或者未處理部分房產(chǎn)按照法定繼承辦理。
房產(chǎn)一般通過繼承公證和繼承訴訟取得繼承公證書、 調(diào)解書或者法院判決書后， 再到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)， 以下我們對兩種繼承方式進(jìn)行分析及比較。
一、房產(chǎn)繼承公證程序
先聯(lián)系房產(chǎn)所在地公證處進(jìn)行預(yù)約，所有的繼承人均需到場，如果是國外或者外地的繼承人無法到場的，公證委托當(dāng)?shù)赜H友代為辦理。
房產(chǎn)繼承公證一般需要提供以下證件材料： 1、到被繼承人所屬派出所開被繼承人的死亡證明或者提供被繼承人醫(yī)學(xué)死亡證明; 2、到死者所在單位或者派出所開具繼承人身份證明; 3、繼承人的身份證明; 4、被繼承的房產(chǎn)證或其他證明文件。 5、被繼承人生前所立的遺囑(遺囑繼承的情況)。 如果法定繼承人不只一個(gè)， 而房產(chǎn)只過戶給其中一人的話， 需要其他人的書面同意， 表示放棄對房產(chǎn)的繼承。
二、訴訟繼承公證程序
根據(jù)民事訴訟法相關(guān)規(guī)定，房產(chǎn)繼承訴訟管轄地確定為不動(dòng)產(chǎn)所在地，即被繼承房產(chǎn)所在地法院管轄。繼承 人是多人的， 一部分繼承人作為原告， 另一部分繼承作為被告參與訴訟。
房產(chǎn)繼承訴訟一般需提供以下證件材料： 1、到被繼承人所屬派出所開被繼承人的死亡證明或者提供被繼承人醫(yī)學(xué)死亡證明; 2、到死者所在單位或者派出所開具親屬關(guān)系證明; 3、繼承人的身份證復(fù)印件，如果是外籍繼承人需要提供經(jīng)過公證書予以認(rèn)證;4、被繼承的房產(chǎn)證或其他證明文件。 5、被繼承人生前所立的遺囑(遺囑繼承的情況)。 如果繼承人之間對于房產(chǎn)過戶沒有異議可以形成調(diào)解書， 如果無法對于房產(chǎn)的繼承達(dá)成一致的， 由法院判決。
三、兩種繼承方式進(jìn)行分析及比較
一般來說，如果繼承人之間沒有糾紛，法律文件齊全，急需辦理繼承手續(xù)的，可以優(yōu)先選擇繼承公證辦理房 產(chǎn)繼承手續(xù)。公證繼承的好處是出證時(shí)間會(huì)比較快。 如果繼承人之間分歧較大，無法協(xié)商一致;或由于繼承人年老體弱、居住在國外、外地等情況，自行去派出 所或者單位取證困難的，建議聘請律師通過法院訴訟途徑解決。 如果繼承人之間沒有糾紛，對于取得繼承的法律文件也不迫切的，還是建議通過訴訟途徑辦理。現(xiàn)在上海的 很多法院有訴前調(diào)解程序，辦理流程順利的話一般在一個(gè)月到二個(gè)月之間也能辦理完結(jié)，調(diào)解結(jié)案的話，訴訟費(fèi) 用可以減半收取。
四、到房產(chǎn)交易中心辦理房產(chǎn)繼承所需提交資料
1、房屋所有權(quán)證書; 2、繼承公證或者法院調(diào)解書、判決書; 3、繼承人身份證及復(fù)印件; 4、房屋所有權(quán)登記申請書(收件窗口領(lǐng)取)。
若繼承人不能親自辦理，需提交委托書或公證書及受托人身份證及復(fù)印件;若繼承人未成年，需提交監(jiān)護(hù)人 身份證原件及復(fù)印件。
房產(chǎn)贈(zèng)與過戶手續(xù)流程費(fèi)用
辦理直系親屬房產(chǎn)贈(zèng)與的主要流程如下：
1、贈(zèng)與人及受贈(zèng)人到房屋所在公證處對贈(zèng)與事實(shí)進(jìn)行公證，贈(zèng)與人與受贈(zèng)人簽署贈(zèng)與合同，公證處將會(huì)按照房產(chǎn)估價(jià)的2%收取公證費(fèi);
2、向房管局申請估價(jià)，估價(jià)后向房屋所在地稅局申請免稅(免的是營業(yè)稅等)，另外由受贈(zèng)方繳納房屋估價(jià)3%的契稅，雙方繳納0.05%的印花稅;
3、上述手續(xù)辦理完畢后，憑過戶申請書、身份證件、房地產(chǎn)權(quán)證、贈(zèng)與公證書、有關(guān)稅費(fèi)的收據(jù)向房管局遞件，繳納相關(guān)的交易費(fèi)、登記費(fèi)及印花費(fèi)用后，受贈(zèng)人一般當(dāng)天或者第二天即可領(lǐng)到房產(chǎn)證。