一種資產(chǎn)在一個連續(xù)的交易過程中陡然漲價，價格嚴(yán)重背離價值，在這時的經(jīng)濟(jì)中充滿了并不能反映物質(zhì)財富的貨幣泡沫。資產(chǎn)價格在上漲到難以承受的程度時，必然會發(fā)生暴跌，仿佛氣泡破滅，經(jīng)濟(jì)開始由繁榮轉(zhuǎn)向衰退，人稱“泡沫經(jīng)濟(jì)”。而房地產(chǎn)“泡沫”是指由于虛擬需求的過度膨脹導(dǎo)致價格水平相對于理論價格的非平穩(wěn)性上漲。
房產(chǎn)泡沫是什么意思
一個最理論化關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的定義大概是這樣的: “指由房地產(chǎn)投機(jī)等因素所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值(市場基礎(chǔ)價值不符)，雖然賬面上價值增長很高，但實(shí)際上很難得到實(shí)現(xiàn)，形成一種表面上的虛假繁榮。” 也有專家指出，房地產(chǎn)泡沫，主要就是指“房價比較高，空置率比較高”，房價高得遠(yuǎn)離市場和個人需求，空置率高得遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)和社會支撐。實(shí)際上不是房價比較高，而且房價過高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了它的價值和普通人購買力。
房價的確是房地產(chǎn)泡沫的主要表現(xiàn)，就像股價和整體物價水平一樣，所以我在回答一些人的質(zhì)疑時非常簡單，房地產(chǎn)泡沫就是房價過高，不僅是絕對價位高，而且是相對價位高，高得整個社會無法承受，也許一兩年可以承受，但長期無法承受。投資過熱所造成的持續(xù)性惡性通貨膨脹可以理解為泡沫經(jīng)濟(jì)，而一個行業(yè)的過快增長特別是伴隨著價格的過度虛高就是一種行業(yè)增長的泡沫，但一些特別重要行業(yè)的泡沫(像房地產(chǎn)、汽車和高科技產(chǎn)業(yè))卻能演化為整體經(jīng)濟(jì)的泡沫。
有些產(chǎn)業(yè)的泡沫并不是直接通過這個行業(yè)的產(chǎn)品價格上漲來表現(xiàn)，如汽車和高科技產(chǎn)業(yè)，在出現(xiàn)泡沫時，其自身的價格(產(chǎn)品的價格可以是持續(xù)下跌的)并不上漲，但卻必然伴隨著投資和消費(fèi)需求的膨脹，盡管如此，間接的持續(xù)價格上漲卻總是必然出現(xiàn)的，如通過股票價格來顯現(xiàn)。房地產(chǎn)泡沫的特殊性在于它的泡沫表現(xiàn)一般是房價與股價同時得到反映，如日本80年代的房地產(chǎn)泡沫和香港的房地產(chǎn)泡沫，我國現(xiàn)階段房地產(chǎn)股的價格沒有表現(xiàn)主要有兩個原因：一是整個股市低迷，抑制了房地產(chǎn)股的炒作，二是盡管房地產(chǎn)繁榮，但我國上市的房地產(chǎn)公司業(yè)績普遍都不好。
房產(chǎn)泡沫的特征
房產(chǎn)泡沫主要特征有：房地產(chǎn)價格波動幅度較大、沒有穩(wěn)定的周期和頻率、貨幣供應(yīng)量在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加等。關(guān)于房地產(chǎn)“泡沫”的成因，有以下三個方面：投資者過度投機(jī);消費(fèi)者及投資者對未來價格的預(yù)測偏高;銀行信貸非理性擴(kuò)張。一旦房地產(chǎn)“泡沫”破裂，則可能造成經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡、導(dǎo)致金融危機(jī)甚至引發(fā)政治和社會危機(jī)。
房產(chǎn)泡沫現(xiàn)狀
中國社科院2010年12月8日發(fā)布《住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告(2010-2011)》。報告顯示，今年我國大中城市房價泡沫程度偏大，部分城市房價泡沫程度過大。 綠皮書通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段(城市一般地段)普通商品住宅集中成交價的對比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住房平均房價泡沫為29.5%，其中有7個城市泡沫成分占實(shí)際價格比例在50%以上，11個城市泡沫成分占實(shí)際價格比例在30%—50%之間，8個城市泡沫成分占實(shí)際價格比例在10%— 30%，9個城市泡沫成分占實(shí)際價格比例在10%以內(nèi)。
綠皮書顯示，泡沫指數(shù)最高的前七個城市分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。這些城市的泡沫成分均占實(shí)際價格比例的50%以上。
住宅價格泡沫指數(shù)代表實(shí)際房價中價格泡沫所占的比例。泡沫指數(shù)越大，說明該城市房價中的泡沫成分越大。綠皮書指出，房價泡沫指數(shù)的預(yù)測不可避免地要受到數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的干擾，而且由于部分城市數(shù)據(jù)特別是房價數(shù)據(jù)不完全準(zhǔn)確，房價泡沫指數(shù)仍有被夸大或縮小的可能，因此不能僅依據(jù)房價泡沫大小，去進(jìn)一步推斷房價的走向。