抵押權(quán)的順位,又稱抵押權(quán)的順序、次序或者位序。指就同一個(gè)抵押物設(shè)定數(shù)個(gè)抵押權(quán)時(shí)，各個(gè)抵押權(quán)人優(yōu)先受償?shù)南群箜樞颍赐坏盅何锷蠑?shù)個(gè)抵押權(quán)之間的相互關(guān)系。抵押權(quán)的順序?yàn)榈盅喝讼嗷ブg的關(guān)系,為抵押權(quán)在實(shí)現(xiàn)上的排他效力的重要表現(xiàn),也是抵押權(quán)制度中的重要問題之一。
抵押權(quán)順位的變更：抵押權(quán)人可以放棄抵押權(quán)或者抵押權(quán)的順位。抵押權(quán)人與抵押人可以協(xié)議變更抵押權(quán)順位以及被擔(dān)保的債券數(shù)額等內(nèi)容，但抵押權(quán)的變更，未經(jīng)其他抵押權(quán)人的書面同意，不得對其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響。
相關(guān)文章推薦：
★長春房產(chǎn)抵押貸款條件及注意事項(xiàng)
例如個(gè)人房屋抵押登記流程：
一、提交材料(除說明外，其它均須提供原件)：
1、《房地產(chǎn)抵押登記申請表》2、《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》。
3、《國有土地使用證》(核對原件，收復(fù)印件一份);抵押權(quán)人為單位的應(yīng)提交“營業(yè)執(zhí)照”;
4、查檔結(jié)果證明5、抵押合同及被擔(dān)保的主合同，若辦理變更抵押登記，須提交《房屋他項(xiàng)權(quán)證》、變更抵押合同或協(xié)議6、抵押當(dāng)事人身份證明(核對原件，收復(fù)印件一份);
7、授權(quán)委托書及受托人身份證明(核對原件，收復(fù)印件一份，委托書須有委托事項(xiàng)、法定代表人的簽字及單位公章)
8、房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果證明或雙方價(jià)值認(rèn)定書9、以房改私產(chǎn)抵押的須提交抵押人婚姻有效證明并夫妻雙方到場;
二、辦事程序：
申請→受理→審核→記載于登記簿→發(fā)證三、辦理時(shí)限：
自受理次日起1個(gè)工作日四、收費(fèi)依據(jù)及標(biāo)準(zhǔn)：
1、房屋登記管理中心：發(fā)改價(jià)格【2008】924號登記費(fèi)：住房80元/套;非住房550元/件工本費(fèi)：10元/本印花稅：5元/本2、房產(chǎn)檔案館：
檔案資料查詢服務(wù)費(fèi)：50元/宗檔案證明費(fèi)：10元/份檔案保護(hù)費(fèi)：0.05元/頁檔案復(fù)制工本費(fèi)：A4紙：0.3元/頁;A3紙：0.6元/頁五、注銷抵押關(guān)系終止時(shí)，抵押當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在終止之日起15日內(nèi)，持下列資料到原登記機(jī)關(guān)辦理注銷抵押登記手續(xù)。
1、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》2、《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》或收件憑據(jù)3、《房地產(chǎn)抵押注銷登記申請書》(須有抵押權(quán)人公章及受托人簽字)4、以房改私產(chǎn)抵押的，注銷時(shí)應(yīng)提供抵押人配偶身份證、結(jié)婚證、委托書或夫妻雙方到場5、委托書(須有委托事項(xiàng)、法定代表人的簽字及單位公章)及受托人身份證復(fù)印件6、抵押當(dāng)事人身份證明(核對原件，收復(fù)印件一份)
抵押權(quán)相當(dāng)于對世權(quán)，所以都是以公示手段登記。要先向社會(huì)公眾展示設(shè)立了抵押權(quán)，然后，登記才會(huì)起決定性的生效。所以，登記是抵押權(quán)生效的必要條件。這也是保護(hù)我們的財(cái)產(chǎn)，避免無必要的紛爭而采取的法律行為。大部分國家主管登記的機(jī)關(guān)一般都是司法機(jī)構(gòu)，而我家卻不同，在國內(nèi)一般是行政機(jī)關(guān)，甚至是不確定，這也直接導(dǎo)致了我國抵押權(quán)登記的不統(tǒng)一。
相關(guān)文章推薦：
★如何辦理房地產(chǎn)抵押登記?哪些房地產(chǎn)不能辦理抵押登記? ★長春小產(chǎn)權(quán)房能否抵押貸款
抵押是指債務(wù)人或第三人不轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)的占有，而以該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)人債權(quán)的擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)就該財(cái)產(chǎn)依法變價(jià)并優(yōu)先受償。
據(jù)此定義，抵押權(quán)具有以下兩個(gè)特征：
1、抵押權(quán)是在他人之物上設(shè)定的權(quán)利，是擔(dān)保物權(quán)，屬于物權(quán)的范疇，不受擔(dān)保期間的限制。我國法律明確規(guī)定：當(dāng)事人約定或者登記部門要求登記的擔(dān)保期間，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。
2、抵押權(quán)具有從屬性，以主債權(quán)的成立為前提，因主債權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，因主債權(quán)的消滅而消滅。因此，抵押權(quán)并不是無期限地永久存續(xù)，除因主債權(quán)的消滅而消滅外，還要受主債權(quán)訴訟時(shí)效的限制。我國現(xiàn)行法律規(guī)定：“抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)在主債權(quán)訴訟時(shí)效期間行使抵押權(quán);未行使的，人民法院不予保護(hù)。”據(jù)此規(guī)定，抵押權(quán)存續(xù)期間為主債務(wù)訴訟時(shí)效期間。如果主債務(wù)的訴訟時(shí)效一直沒有完成，一直在中斷或中止，則擔(dān)保物權(quán)就一直存續(xù);如果主債務(wù)訴訟時(shí)效完成，在時(shí)間完成前抵押權(quán)人未依法行使抵押權(quán)的，抵押權(quán)則因法定期限屆滿而消滅。
而且擔(dān)保法第五十二條規(guī)定：抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時(shí)存在，債權(quán)消滅，抵押權(quán)也消滅;最高法院據(jù)此作出解釋。當(dāng)事人約定的擔(dān)保期限，對擔(dān)保物權(quán)的存續(xù)不具有法律約束力。有關(guān)立法資料表明，作出上述規(guī)定的理由是：1.抵押權(quán)是物權(quán)，其內(nèi)容只能法定，不允許約定。2.抵押權(quán)具有絕對的附從性，只要被擔(dān)保的債權(quán)存在，抵押權(quán)就不消失。
相關(guān)文章推薦：
★2016年房屋過戶流程詳細(xì)介紹 ★2016年二手房房產(chǎn)過戶流程介紹
物權(quán)法第195條第2款規(guī)定，抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)方式達(dá)成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣變賣抵押財(cái)產(chǎn)。
根據(jù)該規(guī)定可見，物權(quán)法對擔(dān)保權(quán)的實(shí)現(xiàn)在程序上是簡化了，物權(quán)法制定時(shí)貫徹的一個(gè)很重要的思想就是，盡可能的節(jié)省執(zhí)行的費(fèi)用和成本，盡可能的簡化程序，所以從現(xiàn)在這個(gè)第2款的規(guī)定來看，實(shí)際上就是說，只要到了抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的時(shí)候，首先法律鼓勵(lì)抵押權(quán)人和抵押任自己達(dá)成協(xié)議，按照協(xié)議執(zhí)行，達(dá)成協(xié)議之后，如果一方反悔不愿意執(zhí)行，怎么辦呢?
按照物權(quán)法的考慮是，我們可以直接要求法院執(zhí)行協(xié)議。比如你抵押給我的是一棟樓，到執(zhí)行抵押權(quán)的時(shí)候，我們雙方達(dá)成協(xié)議說，直接采取折抵的方式，折價(jià)計(jì)算，但是達(dá)成協(xié)議后，你又覺得不合算，因此反悔，出現(xiàn)這種情況，要是按照擔(dān)保法來看，就只能從訴訟開始，先審理主債權(quán)，經(jīng)過很復(fù)雜的程序，最后再執(zhí)行抵押權(quán)，非常復(fù)雜。按照物權(quán)法的有關(guān)規(guī)定，首先盡可能的鼓勵(lì)雙方達(dá)成協(xié)議，如果對方不執(zhí)行協(xié)議，就可以拿著協(xié)議到法院直接要求執(zhí)行，協(xié)議就可以成為執(zhí)行的根據(jù)，就很簡單了。
沒有協(xié)議該怎么辦呢?沒有協(xié)議，如果抵押權(quán)有登記的，可以直接到法院要求執(zhí)行抵押權(quán)，可以直接就抵押權(quán)來進(jìn)行執(zhí)行，不需要再就是否存在主債權(quán)，主債權(quán)數(shù)額多少等問題進(jìn)行審理，因?yàn)榈盅簷?quán)已經(jīng)登記，按照這個(gè)執(zhí)行就可以了。
如果人家提出異議怎么辦?就是在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，債務(wù)人不承認(rèn)欠錢或主張已經(jīng)超過時(shí)效，這個(gè)時(shí)候，那就還需要重新審理主債權(quán)，因?yàn)檫@個(gè)時(shí)候，債務(wù)人就主債權(quán)是不是有效存在提出了抗辯，這個(gè)時(shí)候就必須要對主債權(quán)進(jìn)行審理了。但是在很多案件里，債務(wù)人對主債權(quán)沒有異議，這時(shí)就直接執(zhí)行抵押權(quán)，法院就不需要再審理主債權(quán)了，就大大的簡化了程序。
相關(guān)文章推薦：
★房產(chǎn)證過戶辦理流程所需材料及費(fèi)用 ★房產(chǎn)繼承公證如何辦理?流程及費(fèi)用解析
抵押的效力：是指抵押擔(dān)保對所擔(dān)保的債權(quán)、對抵押擔(dān)保的標(biāo)的物、對抵押權(quán)人與抵押人的法律效力。
1.抵押權(quán)對抵押物所生孳息及已存在租賃權(quán)的效力
(1)債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，致使抵押財(cái)產(chǎn)被人民法院依法扣押的，自扣押之日起抵押權(quán)人有權(quán)收取該抵押財(cái)產(chǎn)的天然孳息或者法定孳息，但抵押權(quán)人未通知應(yīng)當(dāng)清償法定孳息的義務(wù)人的除外。孳息的清償順序?yàn)椋孩俪涞质杖℃芟⒌馁M(fèi)用;②主債權(quán)的利息;③主債權(quán)。
(2)訂立抵押合同前抵押財(cái)產(chǎn)已出租的，原租賃關(guān)系不受該抵押權(quán)的影響。抵押人將已抵押的財(cái)產(chǎn)出租時(shí)，如果抵押人未書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該財(cái)產(chǎn)已抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔(dān)。
(3)抵押權(quán)設(shè)立后抵押財(cái)產(chǎn)出租的，該租賃關(guān)系不得對抗已登記的抵押權(quán)。
2.抵押期間抵押物的轉(zhuǎn)讓
(1)抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓所得的價(jià)款向抵押權(quán)人提前清償債務(wù)或者提存。轉(zhuǎn)讓的價(jià)款超過債權(quán)數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。
(2)抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意，不得轉(zhuǎn)讓抵押財(cái)產(chǎn)，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。
(3)抵押物依法被繼承或者贈(zèng)與的，抵押權(quán)不受影響。
3.抵押權(quán)轉(zhuǎn)移及消滅的從屬性
(1)抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或者作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債權(quán)轉(zhuǎn)讓的，擔(dān)保該債權(quán)的抵押權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。
(2)主債權(quán)未受全部清償?shù)?，抵押?quán)人可以就抵押物的全部行使其抵押權(quán)。
(3)主債權(quán)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，各債權(quán)人可以就其享有的債權(quán)份額行使抵押權(quán)。
(4)主債務(wù)被分割或者部分轉(zhuǎn)讓的，抵押人仍以其抵押物擔(dān)保數(shù)個(gè)債務(wù)人履行債務(wù)。但是，第三人提供抵押的，債權(quán)人許可債務(wù)人轉(zhuǎn)讓債務(wù)未經(jīng)抵押人書面同意的，抵押人對未經(jīng)其同意轉(zhuǎn)讓的債務(wù)，不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。
4.抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少或毀損的處理
(1)抵押人的行為足以使抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押財(cái)產(chǎn)價(jià)值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應(yīng)的擔(dān)保。抵押人不恢復(fù)抵押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔(dān)保的，抵押權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。
(2)在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保險(xiǎn)金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。
(3)抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)所擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請求人民法院對保險(xiǎn)金、賠償金或補(bǔ)償金等采取保全措施。
5.其他情況下的抵押權(quán)效力
(1)抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有權(quán)為第三人所有的，抵押權(quán)的效力及于補(bǔ)償金;抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押權(quán)的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人與抵押物所有人為附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押權(quán)的效力及于抵押人對共有物享有的份額。
(2)抵押權(quán)設(shè)定前為抵押物的從物的，抵押權(quán)的效力及于抵押物的從物。但是，抵押物與其從物為兩個(gè)以上的人分別所有時(shí)，抵押權(quán)的效力不及于抵押物的從物。
相關(guān)文章推薦：
★交房注意事項(xiàng)及驗(yàn)房流程介紹 趕緊收藏! ★辦理交房手續(xù)流程你知道嗎?