第一步：借款人在辦理貸款前，需要查明所購(gòu)樓宇是否有銀行提供個(gè)人住房按揭貸款承諾書(shū)，然后，借款人申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款，填寫(xiě)《貸款申請(qǐng)審批表》，將有關(guān)材料(付首期款證明、買(mǎi)賣(mài)合同、身份證、經(jīng)濟(jì)收入來(lái)源證明等原件、復(fù)印件)提交貸款銀行;
第二步：發(fā)展商：作為借款保證人在貸款申請(qǐng)審批表“保證人意見(jiàn)”欄上簽字、蓋章;
第三步：貸款銀行：信貸員對(duì)借款申請(qǐng)人提交的全部資料、文件進(jìn)行審查，逐級(jí)審批;
第四步：貸款行領(lǐng)回辦妥手續(xù)的材料并根據(jù)依法生效的借款合同發(fā)放貸款;
第五步：國(guó)土局產(chǎn)權(quán)登記和公證部門(mén)：辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)抵押登記手續(xù);
第六步：通知發(fā)展商領(lǐng)回借款合同并由發(fā)展商出具付清房款證明給貸款行;
第七步：通知借款人領(lǐng)回借款合同、借據(jù)、保險(xiǎn)單;
第八步：貸款行信貸員將貸款檔案歸檔。
銀行對(duì)個(gè)人貸款資格的審核，與工作年限有一定的關(guān)系，但并不是受到很大的影響，還需要其它的方面，如收入，學(xué)歷以及個(gè)人信用額度等等，因此要根據(jù)其它綜合情況而定。
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房屋按揭貸款如何計(jì)算是廣大消費(fèi)者買(mǎi)房這必備工具，下面以貸款20年為例來(lái)算：
按以上的是題意：該房屋的總價(jià)為10000*100=100萬(wàn)元，首付三成(30萬(wàn)元)，貸款金額為70萬(wàn)元，貸款限20年，按揭利率為6.8%(最新利率)，按還款方式“等額本息法、等額本金法”分別計(jì)算如下：1、等額本法：計(jì)算公式
月還款額=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1]
式中n表示貸款月數(shù)，^n表示n次方，如^240，表示240次方(貸款20年、240個(gè)月)
月利率=年利率/12
總利息=月還款額*貸款月數(shù)-本金
經(jīng)計(jì)算：月還款額為5343.38元(每月相同)。還款總額為1282411.20元，總利息為582411.20元。
2、等額本金法：計(jì)算公式
月還款額=本金/n+剩余本金*月利率
總利息=本金*月利率*(貸款月數(shù)/2+0.5)
經(jīng)計(jì)算：第一個(gè)月還款額為6883.33元(以后逐月減少，越還越少)，最后一個(gè)月還款額為2933.19元。還款總額為1177983.33 元，總利息為477983.33 元。
以上兩種方法相比較，等額本金法比等額本息法少還104427.08 元。
采取哪種方法還款，借款人在銀行辦理貸款手續(xù)時(shí)可以選擇。
此外，在按揭貸款前，廣大購(gòu)房者應(yīng)注意如下幾點(diǎn)：
1、對(duì)家庭現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力作綜合評(píng)估，以此確定購(gòu)房首期付款金額和比例。
2、對(duì)家庭未來(lái)的收入及支出作合理的預(yù)期。
3、學(xué)會(huì)計(jì)算自己的還款能力。還款能力計(jì)算方法是用家庭平均月收入減去家庭平均月支出后的余額。
4、學(xué)會(huì)計(jì)算自己的可貸額度。借款人可貸款額度可用這樣的公式計(jì)算：可貸款額度等于借款人的月還款能力除以相應(yīng)貸款年限的每萬(wàn)元貸款的月還款額×10000元。
5、組合貸款的最優(yōu)組合原則。公積金貸款盡可能多，商業(yè)貸款盡可能少。因?yàn)楣e金貸款的利率遠(yuǎn)比商業(yè)性貸款要優(yōu)惠。
6、首期付款的寬松原則。
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以20年的貸款期限為例來(lái)為大家算這筆賬。首先銀行的基準(zhǔn)利率貸款是6.55，如果說(shuō)打8.5折，也就是說(shuō)年利率可以達(dá)到5.5675%。從某種意義上來(lái)講，年利率低于6%的貸款利率都是比較低的。按照當(dāng)今一線城市的房?jī)r(jià)來(lái)計(jì)算，計(jì)算下來(lái)你的每個(gè)月還款額度大概在2000多元。這對(duì)于剛出學(xué)校的大學(xué)生來(lái)說(shuō)，是很難承受的。
如果說(shuō)您堅(jiān)持要按揭提前還清貸款，那么對(duì)于20年的住房貸款來(lái)說(shuō)，在貸款多錢(qián)4到5年內(nèi)還清都是比較有利的。根據(jù)還款的制度規(guī)則我們可以知道，你如果盡快還清您的貸款，您的利息也將會(huì)更少。當(dāng)然從另外一方面來(lái)說(shuō)，如果您在規(guī)定的還款期限內(nèi)還清所有貸款，您在現(xiàn)在相對(duì)的一段時(shí)間之內(nèi)還款壓力會(huì)比較多小，用這些錢(qián)你可以做很多其他的事情，比如說(shuō)投資創(chuàng)業(yè)，改善個(gè)人生活，這些也都是不錯(cuò)的選擇。
如果說(shuō)您的住房貸款是打過(guò)折的住房貸款，那么我本人不建議你提前還款。小編為什么會(huì)這樣說(shuō)呢?因?yàn)樾【幨怯袛?shù)據(jù)支撐的。根據(jù)2013年度中國(guó)銀行年利率5.5675%來(lái)說(shuō)，您可以將很多錢(qián)投資在一些理財(cái)產(chǎn)品上，這些理財(cái)產(chǎn)品，大概的收益都會(huì)在6%以上，這樣計(jì)算下來(lái)會(huì)比你償還貸款更加的有利潤(rùn)。同時(shí)不去按揭提前還款的話，你的生活水平可能會(huì)更加的有保障。
根據(jù)小編上邊的計(jì)算分析，如果您的住房貸款在20年左右，那么小編不建議你去按揭提前還款。以上是小編從專(zhuān)業(yè)的角度進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，為大家得出的結(jié)果。希望正在為房貸而煩惱的人們，可以謹(jǐn)慎的計(jì)算，然后決定是否進(jìn)行按揭提前還款。
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2015年，在各地逐步取消限購(gòu)和降低購(gòu)房首付比例之和，央行也接連降息，現(xiàn)在執(zhí)行的房屋貸款利率已經(jīng)創(chuàng)下了近十年以來(lái)的新低。最新執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)為一年期房屋按揭利率4.85%，一年到五年期房屋按揭利率5.25%，五年以上房屋按揭利率5.4%。個(gè)人購(gòu)房公積金貸款利率五年期及以下為3%，五年以上為3.35%。各大國(guó)有銀行和商業(yè)股份制銀行已經(jīng)執(zhí)行新基準(zhǔn)利率。
房貸利率下調(diào)，減輕了購(gòu)房者的還貸壓力。以商業(yè)購(gòu)房貸款百萬(wàn)、期限三十年、使用等額本息還款方式，新規(guī)實(shí)行后，貸款人每月可以少還款約260元，累積減少還款9萬(wàn)多元。
在許多購(gòu)房者雀躍的時(shí)候，有一些人還是適時(shí)的潑了一下冷水：雖然房貸連降三次，已經(jīng)購(gòu)房的貸款人，新房貸利率要等明年才開(kāi)始執(zhí)行，不知道到時(shí)候是否還有這么低利率。
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我們目前所使用的按揭，在法律上的關(guān)系為:買(mǎi)家支付一定比例的房?jī)r(jià)給賣(mài)方，其余金額分期付款，在買(mǎi)方付清所有款項(xiàng)及利息后，可以獲得房產(chǎn)證。但是如果買(mǎi)方在按揭期間出現(xiàn)了違約情況，或者不能按期償還款項(xiàng)，按揭房將有權(quán)被處理。
一般要求按揭對(duì)象為自然人，且具有完全民事行為能力，同時(shí)還需要具備一下條款：
1、具有城鎮(zhèn)常住戶口或者有效居留身份。
2、有一定信用基礎(chǔ)，同時(shí)有穩(wěn)定工作和收入，有按時(shí)付款的能力。
3、在手氣付款的時(shí)候，付款金額不低于全款的百分之二十(不享受購(gòu)房補(bǔ)貼)。
4、有資產(chǎn)作為抵押(需要銀行認(rèn)定)，或者有足夠代償能力的單位、個(gè)人償還。
5、具有購(gòu)房合同和協(xié)議，房?jī)r(jià)基本符合房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估價(jià)值。
購(gòu)房者在按揭的時(shí)候，需要出示多種文件，一般包括：
1、居民身份證、戶口本、等居留證件。
2、符合條件的購(gòu)房意向書(shū)、等其他批準(zhǔn)文件。
3、有權(quán)屬證明的抵押物清單，以及抵押物證明。
4、保證人的書(shū)面擔(dān)保文件和資信證明。
按揭對(duì)雙方都有風(fēng)險(xiǎn)，尤其是對(duì)購(gòu)房者，主要是因?yàn)橘?gòu)房者專(zhuān)業(yè)知識(shí)不足。開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)程序可能違法，購(gòu)房者不能拿到房產(chǎn)證。在建設(shè)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商可能偷工減料，導(dǎo)致房屋質(zhì)量不合格。購(gòu)房者無(wú)法預(yù)料也不能控制抵押物被開(kāi)發(fā)商拍賣(mài)從而無(wú)法獲得對(duì)房屋的各項(xiàng)權(quán)利。
由于按揭房屋的法律程序比較復(fù)雜，購(gòu)房者在按揭貸款時(shí)為了保險(xiǎn)及為了自己的權(quán)益不被侵害，可以聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)律師幫助自己，當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商早已經(jīng)有自己的法律顧問(wèn)。所以，這項(xiàng)條件也顯得比較重要。
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